Τράπεζα Αξιών Ακινήτων: Το νέο «μάτι» του κράτους στην αγορά

Ένα ακόμα καθοριστικό βήμα προς την ολοκλήρωση του συστήματος της αυτοματοποιημένης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, έτσι ώστε να βρίσκονται πιο κοντά στις πραγματικές (αγοραίες) τιμές, κάνει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟΟ) με τη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), όπως προβλέπει το άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου που αναρτήθηκε για διαβούλευση.

Το κράτος, με την ίδρυση της ΤΑΑ, θα αποκτήσει ουσιαστικά ένα «μάτι» στην πραγματική αγορά, το οποίο θα του προσφέρει την πληρέστερη δυνατή εικόνα, καθώς ο ρόλος της Τράπεζας θα επικεντρωθεί στη συγκρότηση ενός κεντρικού ψηφιακού παρατηρητηρίου για τη συστηματική καταγραφή και παρακολούθηση των εμπορικών συναλλαγών και των μισθώσεων ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα.

Απώτερος στόχος, η δημιουργία μιας διευρυμένης, ενοποιημένης «δεξαμενής» πληροφοριών, ώστε το οικονομικό επιτελείο να διαθέτει μια απόλυτα σαφή και ρεαλιστική εικόνα για το τι συμβαίνει στην πραγματική κτηματαγορά.

Οι δύο πυλώνες

Η βάση δεδομένων θα τροφοδοτείται από δύο βασικούς πυλώνες. Ο πρώτος είναι ο δημόσιος τομέας, μέσω της άντλησης στοιχείων για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων και συμβάσεις μίσθωσης από υφιστάμενες κρατικές πλατφόρμες.

Ο δεύτερος είναι ο ιδιωτικός τομέας, καθώς δίνεται η δυνατότητα σε φορείς της αγοράς (όπως τράπεζες, εκτιμητικά ιδρύματα ή μεσιτικά δίκτυα) να παρέχουν δεδομένα μέσω διμερών μνημονίων συνεργασίας.

Για την προστασία των πολιτών, όλες οι πληροφορίες, ακόμη και εκείνες που φέρουν γεωχωρική αναφορά (GIS), θα συλλέγονται σε πλήρως ανωνυμοποιημένη μορφή, βάσει του Γενικού Κανονισμού για την Προστασία Δεδομένων (προστατεύει τα προσωπικά δεδομένα).

Τα στοιχεία αυτά θα τροφοδοτούν το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), δημιουργώντας την υποδομή για τη μελλοντική ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές.

Η βάση θα λειτουργεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του Υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» (ΨΥΔΗΠΕΕΚ).

Αλλαγές στις αντικειμενικές

Πάντως, η δημιουργία της ΤΑΑ δεν θα επιφέρει άμεση ή αυτόματη αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες και κατ’ επέκταση στον ΕΝΦΙΑ ή στους φόρους μεταβίβασης.

Έτσι κι αλλιώς δεν επρόκειτο να αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων πριν από τις εθνικές εκλογές του 2027.

Ωστόσο, μεσομακροπρόθεσμα, το νέο «εργαλείο» πρόκειται να επηρεάσει καθοριστικά τον τρόπο με τον οποίο αυτές υπολογίζονται, καταργώντας στην πράξη τις σημερινές γραφειοκρατικές διαδικασίες.

Όπως τονίζουν στελέχη του ΥΠΕΘΟΟ, η έναρξη λειτουργίας της συγκεκριμένης βάσης δεδομένων έχει καθαρά πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα και σε καμιά περίπτωση δεν συνεπάγεται ότι επειδή σημειώθηκαν ελάχιστες ακριβές πωλήσεις σε μια περιοχή, θα αναπροσαρμοστεί αμέσως και η τιμή ζώνης.

Τι ισχύει

Παρά την ψηφιοποίηση των τιμών ζώνης μέσω της πλατφόρμας valuemaps.gov.gr, ο καθορισμός και η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών εξακολουθούν να βασίζονται στην… παραδοσιακή διαδικασία.

Οι κατά τόπους επιτροπές και οι ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά.

Όταν το ΥΠΕΘΟΟ αποφασίζει να αλλάξει τις τιμές ή να εξετάσει ενστάσεις δήμων, ακολουθείται η γραφειοκρατική οδός: εισηγήσεις, γνωμοδοτήσεις δημοτικών συμβουλίων, κλήρωση και ανάθεση σε ορκωτούς εκτιμητές, έλεγχος από ειδικές επιτροπές του υπουργείου και τελική έκδοση Υπουργικής Απόφασης.

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό προγραμματισμό, το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών πρόκειται να τεθεί σε λειτουργία στο τέλος του 2027.

Συνεπώς, αν δεν υπάρξουν ανατροπές, η ΤΑΑ, τους πρώτους μήνες του νέου έτους, θα αρχίσει να μαζεύει τις πραγματικές τιμές των συμβολαίων, των μεσιτών και των τραπεζών. Και όταν ενεργοποιηθεί ο αλγόριθμος, οι επιτροπές θα καταργηθούν ή θα περιοριστούν σε πολύ ειδικές περιπτώσεις.

Το σύστημα θα «διαβάζει» τις αυξομειώσεις της αγοράς από την Τράπεζα Αξιών και θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις τιμές ζώνης στο valuemaps.gov.gr, χωρίς να χρειάζεται ανθρώπινη παρέμβαση, υπουργικές αποφάσεις ή πολύμηνες καθυστερήσεις.

ΑΑΔΕ και ΜΙΔΑ

Η Τράπεζα θα αποτελέσει ένα ακόμα «γρανάζι» στο ευρύτερο ψηφιακό πλέγμα για τα ακίνητα, με πρώτο βασικό «συνεργάτη» το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) που υλοποιεί η ΑΑΔΕ.

Το ΜΙΔΑ εστιάζει κυρίως στη φορολογική απεικόνιση των ακινήτων, ελέγχοντας τη χρήση, τις μισθώσεις και τη διασύνδεση του εντύπου Ε9 με το Κτηματολόγιο μέσω των κωδικών ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ.

Ενώ το ΜΙΔΑ αποτελεί το εργαλείο ελέγχου της φορολογικής συμμόρφωσης και της ορθότητας των δηλώσεων των ιδιοκτητών, η Τράπεζα Αξιών έρχεται να το τροφοδοτήσει με τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα της αγοράς.

Η σύγκριση των στοιχείων των δύο συστημάτων θα επιτρέπει στο κράτος να εντοπίζει άμεσα αποκλίσεις, υποτιμολογημένες συναλλαγές ή εικονικά συμβόλαια, καθιστώντας τις διασταυρώσεις ακριβέστερες.