Το κρυφό ντόμινο ΕΚΤ και Βρυξελλών στην ελληνική αγορά ακινήτων

Η ελληνική κτηματαγορά βρισκόταν για χρόνια σε έναν ιδιότυπο λήθαργο, προστατευμένη πίσω από αντικειμενικές αξίες που υπολείπονταν δραματικά της πραγματικότητας. Αυτή η περίοδος χάριτος φαίνεται πως τελειώνει.

Πλέον, ασκούνται στην κτηματαγορά τρεις δυνάμεις ταυτόχρονα. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα χαράσσει τη νέα γραμμή της νομισματικής πολιτικής. Οι Βρυξέλλες επιβάλλουν αυστηρά περιβαλλοντικά ορόσημα. Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ενεργοποιεί έναν αλγόριθμο που μετατρέπει την εφορία σε ζωντανό παρατηρητή της αγοράς.

Για δεκαετίες, οι τιμές της εφορίας έμεναν καθηλωμένες, ενώ οι πραγματικές στις αγοραπωλησίες κάλπαζαν. Η πλατφόρμα valuemaps.gov.gr και η διασύνδεσή της με την ΑΑΔΕ, το Εθνικό Κτηματολόγιο και την e-Πολεοδομία στοχεύουν στη σύγκλιση πραγματικών και αντικειμενικών τιμών. Η προσαρμογή των τιμών ζώνης δεν θα περιμένει πλέον υπουργικές αποφάσεις. Θα γίνεται αυτόματα, ακαριαία μέσω αλγορίθμων.

Διπλό ταμπλό

Η ρευστότητα και η χρηματοδότηση είναι οι δύο όψεις του ίδιου νομίσματος στην αγορά ακινήτων. Με το νόμισμα αυτό ασχολείται η ΕΚΤ.  Δίνει το σήμα για επάρκεια ρευστότητας, διατηρώντας το επιτόκιο αποδοχής καταθέσεων στο 2,25% και το επιτόκιο κύριων αναχρηματοδοτήσεων στο 2,40%. Μετά το κύμα της αυστηρής νομισματικής πολιτικής, τα μέσα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υποχώρησαν από το 4,1% στο 3,12% με 3,30%, ενώ οι νέες χορηγήσεις με κυμαινόμενο επιτόκιο κυμαίνονται κοντά στο 3,50%.

Στόχος της κίνησης αυτής είναι να ξεκλειδώσει την τραπεζική χρηματοδότηση. Υστερα από σχεδόν 15 χρόνια συνεχούς απομόχλευσης, δηλαδή περιορισμός νέων δανείων και περισσότερες αποπληρωμές, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων πέρασε σε θετικό έδαφος, καταγράφοντας αύξηση από +0,4% έως +2,3%.

Τα συγχρηματοδοτούμενα προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου ΙΙ» και το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», καλύπτουν πλέον το 30% των νέων εκταμιεύσεων. Παρέχουν φθηνό ή άτοκο χρήμα, απορροφώντας τους κραδασμούς από την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους, το οποίο επιβαρύνθηκε κατά +3,5% έως +4,3% στα υλικά.

Η ζήτηση κρατά τις τιμές σε ανοδική τροχιά. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, ο Δείκτης Τιμών Διαμερισμάτων αυξήθηκε πανελλαδικά κατά 7,7%. Η Αθήνα κατέγραψε ετήσια άνοδο 5,2%, επιβραδύνοντας από το 6,5% της προηγούμενης περιόδου.  Αντίθετα, η Θεσσαλονίκη έτρεξε με σχεδόν διψήφιο ρυθμό (+9,6%).

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμπεριφορά των αγοραστών: τα παλαιότερα ακίνητα άνω των 5 ετών ξεπέρασαν σε απόδοση τα νεόδμητα κατά 190 μονάδες βάσης. Η έλλειψη νεόδμητων κατασκευών και το υψηλό κόστος στρέφουν το ενδιαφέρον στα μεταχειρισμένα με προοπτική ανακαίνισης.

Βασικά Μεγέθη Στεγαστικής Πίστης και Οικοδομικής Δραστηριότητας

Ψηφιακός πέλεκυς

Η τελευταία γενική προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στηρίχθηκε σε εκτιμήσεις του 2020, όταν ο δείκτης τιμών της TτE βρισκόταν στις 67,6 μονάδες. Σήμερα ο δείκτης προσπερνά τις 95 μονάδες. Οι εμπορικές αξίες έχουν πλέον αυξηθεί πάνω από 40%.

Ο νέος αλγόριθμος της ΑΑΔΕ αναλαμβάνει να κλείσει αυτή την ψαλίδα. Αντλεί σε πραγματικό χρόνο στοιχεία από το Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα συμβόλαια των συμβολαιογράφων, τις εκτιμήσεις πιστοποιημένων εκτιμητών και τα πολεοδομικά δεδομένα.

Η μεταρρύθμιση εξελίσσεται σε δύο στάδια:

• Επέκταση αντικειμενικού συστήματος: Εντάσσονται 2.167 νέες περιοχές που φορολογούνταν με συγκριτικά στοιχεία. Η αλλαγή αγγίζει τουριστικές ζώνες, ορεινούς οικισμούς και ολόκληρο το παραλιακό μέτωπο της Αττικής από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, το Δασκαλειό και το Πόρτο Ράφτη, καθώς και νησιά των Κυκλάδων, των Δωδεκανήσων και του Ανατολικού Αιγαίου.
• Διορθώσεις μέσω ενστάσεων: Επανακαθορίζονται οι τιμές σε 36 ζώνες 12 Δήμων (όπως Γλυφάδα, Χαλάνδρι, Πειραιάς, Βριλήσσια, Ρόδος), όπου οι δημοτικές αρχές προσέφυγαν κατά των επιβαρύνσεων.

Αυτόματες αυξήσεις 40% έως 50% στις αντικειμενικές τιμές συμπαρασύρουν περισσότερους από 20 φόρους και τέλη. Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (3%) αυξάνει ακαριαία το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο αγοράς. Παράλληλα, αναπροσαρμόζονται το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), οι δημοτικοί φόροι και τα πολεοδομικά πρόστιμα. Αν δεν προσαρμοστούν οι συντελεστές και τα κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ, η διεύρυνση της φορολογικής βάσης θα φέρει αυτόματες επιβαρύνσεις στους ιδιοκτήτες.

Πράσινο σοκ

Η ευρωπαϊκή Οδηγία EPBD (2024/1275) επανακαθορίζει τους όρους παιχνιδιού. Οι στόχοι είναι ενδεικτικοί για το νέο τοπίο, μολονότι είναι μέσοι όροι για το σύνολο της αγοράς και δεν αφορούν κάθε ακίνητο μεμονωμένα. Προβλέπεται μείωση της χρήσης πρωτογενούς ενέργειας στα κτίρια κατοικιών κατά 16% έως το 2030 και κατά 20% έως 22% έως το 2035. Το 55% αυτής της εξοικονόμησης πρέπει να προέλθει από την ανακαίνιση του 43% των κτιρίων με τις χειρότερες ενεργειακές επιδόσεις.

Στην Ελλάδα, πάνω από το 70% των κατοικιών έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980. Ανήκουν στις χαμηλότερες ενεργειακές κατηγορίες (Ζ και Η). Η οδηγία επιβάλλει υποχρεωτική αναβάθμιση κατά 2 έως 3 κατηγορίες έως το 2030. Χωρίς αυτή την προσαρμογή, τα ακίνητα κινδυνεύουν να χάσουν την εμπορευσιμότητά τους. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) γίνεται υποχρεωτικό παντού: σε κάθε νέα μίσθωση, ανανέωση συμβολαίου ή μεταβίβαση.

Για να αποφευχθεί το κύμα στεγαστικής κρίσης, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προετοιμάζει πακέτο χρηματοδοτήσεων. Σχεδιάζεται η ενεργειακή ανακαίνιση 60.000 κατοικιών, η αντικατάσταση 380.000 συστημάτων θέρμανσης και η αξιοποίηση 2 δισ. ευρώ από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο για την περίοδο 2026–2032.