Εξωδικαστικός: Πόσοι θυσιάζουν περιουσία για να σώσουν το σπίτι

Τα πρώτα παραγωγικά αποτελέσματα από τις αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών και ειδικότερα στο σκέλος που αφορά στην προστασία της πρώτης κατοικίας, είναι εμφανή καθώς 675 δανειολήπτες συναίνεσαν να ρευστοποιηθούν δευτερεύοντα περιουσιακά τους στοιχεία προκειμένου να αποφύγουν τον πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας τους.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΙΧ), σε περίπου ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση του νέου μέτρου (στις 21 Σεπτεμβρίου), οι 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες επέλεξαν τη νέα δικλείδα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού για να σώσουν το «κεραμίδι» τους.

Με το προηγούμενο πλαίσιο, ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού αντιμετώπιζε την περιουσία του δανειολήπτη ως ενιαίο σύνολο. Αν ένας πολίτης με μη εξυπηρετούμενο δάνειο και χαμηλό εισόδημα διέθετε, εκτός από το διαμέρισμα στο οποίο διέμενε, ένα χωράφι από κληρονομιά ή ένα παλιό εξοχικό στο χωριό, το σύστημα υπολόγιζε τις μηνιαίες δόσεις με βάση τη συνολική αξία της περιουσίας του, δίνοντας μικρότερο «κούρεμα» οφειλής και υψηλότερη οφειλή για εξόφληση με υψηλότερες δόσεις.

Αποτέλεσμα; Η παραγωγή μη βιώσιμων ρυθμίσεων αποπληρωμής, οι οποίες είτε απορρίπτονταν από τον ίδιο τον πολίτη είτε τελικώς χάνονταν αν δεν μπορούσε ο οφειλέτης να τις εξυπηρετήσει μέχρι τέλους.

Ειδικό πεδίο

Με τη νέα διαδικασία που ισχύει από τον Σεπτέμβριο, κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΓΓΧΤΔΙΧ, ενεργοποιείται ειδικό πεδίο προστασίας κύριας κατοικίας.

Αν ο οφειλέτης το επιλέξει, τότε το σύστημα απομονώνει αυτόματα το ακίνητο όπου διαμένει και χωρίζει την ακίνητη περιουσία στα δύο:

• Στην κύρια κατοικία, η οποία εξαιρείται από κάθε αναγκαστική εκτέλεση και:
• Στα λοιπά ακίνητα (εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες ή επαγγελματικοί χώροι), τα οποία τίθενται σε καθεστώς εκούσιας διάθεσης προς όφελος των πιστωτών.

Χαμηλότερη δόση

Ταυτόχρονα, η αποσύνδεση των ακινήτων παράγει και διαφορετική ρύθμιση: το ύψος της μηνιαίας δόσης δεν εξαρτάται πλέον από το άθροισμα όλων των ακινήτων, αλλά υπολογίζεται αυστηρά με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας σε συνδυασμό με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού.

Καθώς αφαιρείται η αξία των υπόλοιπων ακινήτων από τον υπολογισμό της ικανότητας αποπληρωμής, η πρόταση των servicers και των τραπεζών οδηγεί σε:

• Χαμηλότερη μηνιαία δόση, προσαρμοσμένη στις πραγματικές δυνατότητες της οικογένειας.
• Υψηλότερο ποσοστό διαγραφής οφειλής (κούρεμα) επί του υπολοίπου του δανείου, ιδιαίτερα όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία του βασικού σπιτιού, και:
• Μακροχρόνιο ορίζοντα αποπληρωμής που μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις (35 έτη) για χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Το τίμημα

Ωστόσο, η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει το τίμημά της, καθώς ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να συναινέσει στην εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων του, τα οποία απομειώνουν επιπλέον το χρέος του. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης συνυπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης.

Η διαδικασία πώλησης εκκινεί μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού (e-auction). Το ποσό που εισπράττεται από την πώληση του εξοχικού ή του οικοπέδου κατευθύνεται απευθείας στη μείωση του συνολικού υπολοίπου της οφειλής, περιορίζοντας αντίστοιχα το βάρος που απομένει να εξυπηρετηθεί.

Υπό αίρεση

Κομβικό στοιχείο για την προστασία της κύριας κατοικίας αποτελεί η τήρηση της ρύθμισης. Δηλαδή τελεί υπό την «διαλυτική αίρεση» αν δεν τηρηθούν οι πληρωμές.

Όσο ο οφειλέτης πληρώνει την τελική (μειωμένη) δόση την οποία πέτυχε, όλα καλά. Αν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και εκπέσει της ρύθμισης, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και στην κύρια κατοικία.

Το στίγμα της πτώχευσης

Το κεντρικό πλεονέκτημα για τους οφειλέτες που επιλέγουν την προστασία της πρώτης κατοικίας τους, είναι η αποφυγή του πτωχευτικού νόμου και ο στιγματισμός που συνεπάγεται.

Στην πτώχευση φυσικών προσώπων, ο πολίτης χάνει το σύνολο της περιουσίας του, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού του. Καθώς δεν έχει πλέον άλλη περιουσία, το υπόλοιπο της οφειλής του διαγράφεται, σε αντίθεση με παλαιότερα χρόνια όπου η υπόλοιπη οφειλή παρέμενε και ο οφειλέτης συνέχιζε να χρωστάει.

Παρότι είχε χάσει τα πάντα, τα εισοδήματά του δεσμεύονταν για πληρωμή της οφειλής του επ’ αόριστον, μέχρι την πλήρη εξόφληση. Με το νέο καθεστώς, η δέσμευση εισοδημάτων μπορεί να διαρκέσει 1-3 χρόνια, αλλά στη συνέχεια τα επιπλέον χρέη διαγράφονται οριστικά.

Μάλιστα, στην περίπτωση της πτώχευσης, ο οφειλέτης μπορεί να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του με το καθεστώς της επαναμίσθωσης ως ενοικιαστής.

Ωστόσο, στην περίπτωση των ευάλωτων οφειλετών, η ένταξή τους στον Ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, τους δίνει την δυνατότητα να επαναγοράσουν τις κατοικίες τους- αν ανακάμψουν οικονομικά- μετά από 12 χρόνια.

Αντίθετα, μέσω του αναβαθμισμένου εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης:

• Παραμένει κύριος και ιδιοκτήτης της κατοικίας του, απολαμβάνοντας και αξιοποιώντας την σε βάθος χρόνου.
• Αποφεύγει τη δικαστική διαδικασία κήρυξης πτώχευσης και τις προσωρινές συνέπειές της στην επαγγελματική και συναλλακτική του καθημερινότητα, και:
• Διατηρεί την πλήρη διαχείριση των εισοδημάτων του χωρίς εμπλοκή συνδίκου πτώχευσης, αν τηρεί την συμφωνία.