Άλμα 74% στα ενοίκια γραφείων από το 2017 – Έως 40 ευρώ ανά τ.μ. στα σύγχρονα κτίρια

Σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται στα ενοίκια των γραφείων στην Αττική, με τη μέση άνοδο στις ζητούμενες τιμές μίσθωσης των παλαιών ακινήτων να φτάνει το 74% σε σύγκριση με το 2017.

Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων, ενεργειακά πιστοποιημένων κτιρίων διατηρεί τα ενοίκια γραφείων σε υψηλά επίπεδα, τα οποία σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζουν τα 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.

Σύμφωνα με την έρευνα της GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2026, αύξηση στις ζητούμενες τιμές των παλαιών γραφείων καταγράφεται και στις έξι περιοχές της Αττικής που εξετάστηκαν, σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η μεγαλύτερη μέση αύξηση της τελευταίας δεκαετίας, που φτάνει το 81%, αφορά παλαιά γραφεία με θέσεις στάθμευσης, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 90% του αποθέματος της αγοράς.

Η έρευνα βασίζεται σε αυτοψίες και στοιχεία από δημοσιευμένες αγγελίες και αποτυπώνει πιθανές τιμές μίσθωσης, με την GEOAXIS να τονίζει ότι τα ποσά δεν αντιστοιχούν απαραίτητα στα ενοίκια που τελικά συμφωνούνται μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών.

Τα ακριβότερα γραφεία στην Αττική

Το Κολωνάκι καταγράφει τα υψηλότερα μισθώματα στην κατηγορία των παλαιών αυτοτελών κτιρίων γραφείων, με τις πιθανές τιμές ενοικίασης να διαμορφώνονται στα 24,99 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Ακολουθεί η περιοχή γύρω από την πλατεία Συντάγματος, χωρίς να περιλαμβάνονται ακίνητα επί της ίδιας της πλατείας, όπου οι τιμές φτάνουν τα 17,87 ευρώ ανά τ.μ.

Στους βασικούς οδικούς άξονες της Αττικής, η λεωφόρος Κηφισίας εμφανίζει το υψηλότερο μίσθωμα, στα 14,40 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη λεωφόρο Μεσογείων οι τιμές διαμορφώνονται στα 12,15 ευρώ. Ακολουθούν η λεωφόρος Βουλιαγμένης με 11,49 ευρώ και η λεωφόρος Συγγρού με 9,96 ευρώ ανά τ.μ.

Η συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνει παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων χωρίς ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης. Σύμφωνα με τη GEOAXIS, τα μισθώματά τους έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 63% σε σχέση με το 2017.

Έως 81% οι αυξήσεις στα παλαιά γραφεία

Ακόμη μεγαλύτερες ανατιμήσεις καταγράφονται στις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλαδή στα μεμονωμένα γραφεία που βρίσκονται εντός κτιρίων, με την ύπαρξη θέσεων στάθμευσης να αποτελεί σημαντικό παράγοντα διαφοροποίησης των μισθωμάτων.

Στην κατηγορία των γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης, την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης εμφανίζει η περιοχή του Συντάγματος, εκτός της ίδιας της πλατείας, με 17,65 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Ακολουθούν το Κολωνάκι με 15,60 ευρώ, η λεωφόρος Κηφισίας με 12,55 ευρώ και η λεωφόρος Βουλιαγμένης με 11,37 ευρώ ανά τ.μ.

Χαμηλότερα διαμορφώνονται οι τιμές στη λεωφόρο Μεσογείων, στα 9,18 ευρώ ανά τ.μ., και στη λεωφόρο Συγγρού, στα 9,14 ευρώ.

Στα παλαιά γραφεία που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, το Κολωνάκι καταγράφει το υψηλότερο μίσθωμα, στα 18,87 ευρώ ανά τ.μ., με τη λεωφόρο Κηφισίας να ακολουθεί στα 18,72 ευρώ. Στη λεωφόρο Βουλιαγμένης οι τιμές φτάνουν τα 14,53 ευρώ, στη Μεσογείων τα 11,11 ευρώ και στη Συγγρού τα 10,76 ευρώ ανά τ.μ.

Η ανάλυση της τελευταίας δεκαετίας δείχνει ότι οι πιθανές τιμές μίσθωσης των παλαιών γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 78% από το 2017. Στα αντίστοιχα ακίνητα που διαθέτουν πάρκινγκ, η μέση αύξηση φτάνει το 81%.

Υψηλή ζήτηση για σύγχρονα πράσινα γραφεία

Διαφορετική εικόνα παρουσιάζει η αγορά των σύγχρονων, ενεργειακά πιστοποιημένων γραφείων, όπου η περιορισμένη προσφορά και η υψηλή ζήτηση διατηρούν τα μισθώματα σε επίπεδα υπερδιπλάσια από εκείνα πολλών παλαιότερων ακινήτων.

Σύμφωνα με τη GEOAXIS, τα ενοίκια των σύγχρονων κτιρίων υψηλών προδιαγραφών διαμορφώνονται περίπου στα 35 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, χωρίς να περιλαμβάνονται οι θέσεις στάθμευσης και οι κοινόχρηστες δαπάνες. Σε μικρότερους χώρους αντίστοιχων προδιαγραφών, οι τιμές μπορούν να φτάσουν ακόμη και τα 38 έως 40 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι επενδυτικές αποδόσεις κινούνται γύρω στο 6%.

Η υψηλή ζήτηση συνδέεται, σύμφωνα με την έρευνα, με τη στροφή επιχειρήσεων και επενδυτών προς ακίνητα που διαθέτουν σύγχρονες ενεργειακές υποδομές, αυτοματοποιημένα συστήματα και χαρακτηριστικά περιβαλλοντικής βιωσιμότητας.

Η GEOAXIS εκτιμά ότι τα κριτήρια βιωσιμότητας, ψηφιοποίησης και περιβαλλοντικής και κοινωνικής διακυβέρνησης αποκτούν αυξανόμενη σημασία στις επιλογές των επιχειρήσεων, περιορίζοντας τη μέχρι πρότινος κυρίαρχη θέση της τοποθεσίας ως βασικού κριτηρίου επιλογής επαγγελματικών ακινήτων.

Αγορά τριών ταχυτήτων

Η αγορά γραφείων στην Αττική διαμορφώνεται πλέον σε τρεις διαφορετικές κατηγορίες, με σημαντικές αποκλίσεις τόσο στα μισθώματα όσο και στις επενδυτικές αποδόσεις.

Στην πρώτη κατηγορία βρίσκονται τα σύγχρονα πράσινα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, τα οποία συγκεντρώνουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση, ακόμη και εκτός των παραδοσιακά ακριβότερων περιοχών. Τα μισθώματά τους διαμορφώνονται περίπου στα 35 ευρώ ανά τ.μ., με δυνατότητα περαιτέρω αύξησης σε συγκεκριμένους χώρους.

Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Τα συγκεκριμένα ακίνητα παρουσιάζουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, με μισθώματα κοντά στα 25 ευρώ ανά τ.μ. και επενδυτικές αποδόσεις κάτω από 7%.

Στην τρίτη κατηγορία βρίσκονται τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Σύμφωνα με την έρευνα, αρκετά από αυτά δυσκολεύονται να προσελκύσουν μισθωτές ακόμη και με ζητούμενα ενοίκια μεταξύ 10 και 15 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι αποδόσεις τους διαμορφώνονται περίπου στο 7,5%.

Μετατροπή γραφείων σε κατοικίες

Σημαντική κινητικότητα καταγράφεται στα βόρεια προάστια, με τη GEOAXIS να διαπιστώνει συνεχιζόμενη ανάκαμψη των αξιών των επαγγελματικών ακινήτων στον άξονα από το Δαχτυλίδι του Αμαρουσίου έως την Κηφισιά. Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, η εταιρεία αναμένει σημαντική αύξηση του αποθέματος νεόδμητων γραφείων στην περιοχή τα επόμενα χρόνια, αναφέροντας ενδεικτικά αναπτύξεις που συνδέονται με τη Noval, την PwC, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και την περιοχή στα Αηδονάκια.

Αντίθετα, σύμφωνα με τη GEOAXIS, ο Πειραιάς εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες στην καθιέρωσή του ως εναλλακτικής τοποθεσίας για την εγκατάσταση νέων γραφείων.

Παράλληλα, στο κέντρο της Αθήνας καταγράφεται αυξανόμενος αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα. Η έρευνα αποδίδει την εξέλιξη αυτή στην ελκυστικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και στα κίνητρα που συνδέονται με το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας. Την ίδια στιγμή, παρατηρείται αυξημένη ζήτηση για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, ενώ μικρομεσαίες επιχειρήσεις στρέφονται προς μικρότερους και οικονομικότερους επαγγελματικούς χώρους σε αποκεντρωμένες περιοχές.

Τι προβλέπεται το 2026 και το 2027

Η GEOAXIS εκτιμά ότι η αγορά γραφείων θα συνεχίσει να κινείται με διαφορετικές ταχύτητες κατά το υπόλοιπο του 2026 και το 2027, με τις προοπτικές να διαφοροποιούνται ανάλογα με την ποιότητα και τη θέση των ακινήτων.

Ειδικότερα, προβλέπει σταθεροποίηση των αξιών για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες και περαιτέρω αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής. Αντίθετα, στα σύγχρονα πράσινα κτίρια αναμένει επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των αξιών, χωρίς αυτό να συνεπάγεται απαραίτητα μείωση των μισθωμάτων.

Η εξέλιξη της αγοράς θα εξαρτηθεί, σύμφωνα με την έρευνα, και από τη δυνατότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και των ελεύθερων επαγγελματιών να επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους, ώστε να απορροφηθεί μέρος του αποθέματος παλαιότερων γραφείων.

Παράλληλα, η GEOAXIS καταγράφει αυξανόμενο ενδιαφέρον για ευέλικτους χώρους εργασίας, με τουλάχιστον 20 τέτοιους χώρους υψηλών προδιαγραφών να λειτουργούν ήδη στην Αθήνα. Ωστόσο, επισημαίνει ότι η επίδραση της συγκεκριμένης τάσης στη συνολική ζήτηση δεν μπορεί ακόμη να προσδιοριστεί ποσοτικά.

Πρόσθετους παράγοντες αβεβαιότητας αποτελούν το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, καθώς και η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τράπεζες και επενδυτικά κεφάλαια.

Παρότι τα γραφεία αντιπροσωπεύουν μικρό μέρος των χαρτοφυλακίων δανείων που έχουν πωληθεί μέχρι σήμερα, η GEOAXIS επισημαίνει ότι μια βιαστική και ανεπαρκώς σχεδιασμένη διάθεση τέτοιων ακινήτων θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά και να ασκήσει νέες πιέσεις στις τιμές.