Φόρος μεταβίβασης: Ποιοι εξαιρούνται από το 15% στην αγορά πρώτης κατοικίας

Εκτός του αυξημένου συντελεστή 15% μένουν οι αγοραστές που δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, καθώς ο φόρος μεταβίβασης για φορολογικούς κατοίκους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου αποκτά ρητή εξαίρεση σε νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε στη Βουλή.

Η αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης προστέθηκε μετά τη διαβούλευση και συνδέεται με τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας του άρθρου 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Πρόκειται για την προσθήκη που καθορίζει ποιους αγοραστές προστατεύει η εξαίρεση από τον πενταπλάσιο βασικό συντελεστή.

Το αρχικό κείμενο προέβλεπε ότι, όταν φυσικό πρόσωπο είναι φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, η αγορά κατοικίας θα επιβαρύνεται με 15% επί της φορολογητέας αξίας. Στο κατατεθέν σχέδιο προστέθηκε η παραπομπή στους δικαιούχους της απαλλαγής.

Η έκθεση διαβούλευσης καταγράφει ότι στο συγκεκριμένο άρθρο υποβλήθηκαν 14 σχόλια, από τα οποία τα εννέα αφορούσαν την προστασία Ελλήνων πολιτών και άλλων δικαιούχων πρώτης κατοικίας από τον αυξημένο φόρο. Τα σχόλια αυτά έγιναν δεκτά και οδήγησαν στη διόρθωση.

Η σημασία για τους κατοίκους εξωτερικού

Η υπαγωγή στον αυξημένο συντελεστή ξεκινά από τη φορολογική κατοικία του αγοραστή τη στιγμή της αγοράς. Στη συνέχεια εξετάζεται η εξαίρεση που προστίθεται για τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για Έλληνες που ζουν και φορολογούνται εκτός Ευρώπης και σχεδιάζουν να αποκτήσουν σπίτι στην Ελλάδα. Η παραπομπή στο πλαίσιο της πρώτης κατοικίας συνδέει την προστασία τους με τη συγκεκριμένη ιδιότητα και τις προϋποθέσεις του νόμου.

Στις κατηγορίες του άρθρου 42 περιλαμβάνονται Έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες κρατών της ΕΕ και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών που έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Το πλαίσιο προϋποθέτει μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα ή πρόθεση εγκατάστασης στη χώρα. Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για τη χορήγηση της απαλλαγής, η εγκατάσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί εντός δύο ετών από την αγορά.

Τα όρια της πρώτης κατοικίας

Για την πλήρη εφαρμογή της απαλλαγής εξετάζονται και οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Ελέγχεται αν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά διαθέτουν κατοικία ή άλλο δικαίωμα που καλύπτει αυτές τις ανάγκες, με βάση τους όρους της νομοθεσίας.

Το αφορολόγητο για αγορά κατοικίας φτάνει τις 200.000 ευρώ για άγαμο και τις 250.000 ευρώ για έγγαμο. Για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά προστίθενται 25.000 ευρώ και για το τρίτο και κάθε επόμενο 30.000 ευρώ. Ειδικά αυξημένα όρια ισχύουν για αγοραστές με αναπηρία που καλύπτουν τις σχετικές προϋποθέσεις.

Έτσι, για έγγαμο με δύο παιδιά το όριο διαμορφώνεται στις 300.000 ευρώ. Η αξία πάνω από το αντίστοιχο αφορολόγητο ποσό υπάγεται στους κανόνες του φόρου μεταβίβασης.

Πόσο ανεβαίνει η επιβάρυνση

Για τις αγορές που θα υπάγονται στον νέο συντελεστή, ο βασικός φόρος αυξάνεται από 3% σε 15%. Μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων, η οποία υπολογίζεται με 3% πάνω στον κύριο φόρο, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται από 3,09% σε 15,45% της φορολογητέας αξίας.

Σε αγορά που υπάγεται στον αυξημένο φόρο και έχει φορολογητέα αξία 300.000 ευρώ, αυτό αντιστοιχεί σε 46.350 ευρώ, έναντι 9.270 ευρώ με τον γενικό συντελεστή. Η διαφορά φτάνει τις 37.080 ευρώ, γεγονός που δείχνει τη σημασία του ελέγχου της φορολογικής κατοικίας και της εξαίρεσης πριν από το συμβόλαιο.

Η ειδική διάταξη αφορά αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο. Οι αγορές άλλων κατηγοριών ακινήτων και οι συναλλαγές νομικών προσώπων εξακολουθούν να ακολουθούν το δικό τους φορολογικό πλαίσιο.

Ως ημερομηνία έναρξης εφαρμογής ορίζεται η 1η Ιουλίου 2027. Το νομοσχέδιο συνδέει τον νέο συντελεστή με τα οριστικά συμβόλαια που θα καταρτίζονται από εκείνη την ημερομηνία και μετά.