Ακίνητα κοντά σε ρέματα: Πότε οι ιδιοκτήτες δικαιούνται αποζημίωση – Τι έκρινε το ΣτΕ

Τον δρόμο για την αποζημίωση ιδιοκτητών που υπέστησαν ζημίες εξαιτίας παράνομων οικοδομικών αδειών και πολεοδομικών πράξεων σε ακίνητα κοντά σε ρέματα ανοίγουν δύο αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι, όταν η δημόσια διοίκηση εκδίδει παράνομες πράξεις ή χορηγεί οικοδομικές άδειες για παραρεμάτιες περιοχές, χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος, μπορεί να θεμελιώνεται ευθύνη του Δημοσίου, των Περιφερειών και των Δήμων. Αυτό σημαίνει ότι, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, οι ιδιώτες που υπέστησαν ζημία δικαιούνται αποζημίωση.

Με τις υπ’ αριθμ. 1177 και 1281/2026 αποφάσεις του, το ΣτΕ εξέτασε ειδικότερα περιπτώσεις ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές που βρίσκονται εντός ρυμοτομικού σχεδίου.

Σύμφωνα με τις αποφάσεις, η υποχρέωση αποζημίωσης μπορεί να αφορά ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες αλλά και εργολάβους, όταν αποδεικνύεται ότι υπέστησαν ζημία εξαιτίας παράνομων ενεργειών της διοίκησης.

Τι ισχύει για τη δόμηση κοντά σε ρέματα

Το ΣτΕ επαναλαμβάνει με σαφήνεια μια βασική προϋπόθεση: για να επιτραπεί η δόμηση ή η πολεοδομική τακτοποίηση ιδιοκτησίας που βρίσκεται κοντά σε ρέμα, πρέπει προηγουμένως να έχει ολοκληρωθεί η οριστική οριοθέτηση του ρέματος.

Με άλλα λόγια, δεν αρκεί μια ενδιάμεση ή «προσωρινή» διαδικασία προκειμένου να προχωρήσει νόμιμα η έκδοση των σχετικών πολεοδομικών πράξεων. Ιδιαίτερη σημασία έχει η κρίση του δικαστηρίου για τις λεγόμενες «προσωρινές» οριοθετήσεις που βασίζονται στον Κτιριοδομικό Κανονισμό.

Το ΣτΕ έκρινε ότι οι συγκεκριμένες οριοθετήσεις είναι παράνομες, καθώς εκδίδονται χωρίς την απαραίτητη νομοθετική εξουσιοδότηση.

Η παρανομία αυτή δεν έχει μόνο πολεοδομικές συνέπειες. Σύμφωνα με το δικαστήριο, μπορεί, εφόσον συντρέχουν και οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις, να θεμελιώσει ευθύνη του Δημοσίου ή νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου και, κατά συνέπεια, αξίωση αποζημίωσης.

Δικαιούχος μπορεί να είναι ο κάτοχος της οικοδομικής άδειας, αλλά και ο ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης του ακινήτου που υπέστη τη ζημία.

Γιατί το ΣτΕ αναγνωρίζει δικαίωμα αποζημίωσης

Σύμφωνα με σχετικό δημοσίευμα του ΑΠΕ-ΜΠΕ, κομβικό σημείο των δύο αποφάσεων είναι και η θέση του ΣτΕ για τον σκοπό των πολεοδομικών διατάξεων που αφορούν τα ακίνητα κοντά σε ρέματα.

Το δικαστήριο έκρινε ότι οι συγκεκριμένοι κανόνες δεν έχουν θεσπιστεί αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος, αλλά προστατεύουν παράλληλα συγκεκριμένα δικαιώματα και συμφέροντα των ιδιωτών.

Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στις αποφάσεις, οι διατάξεις αυτές «αποσκοπούν στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων ή συμφερόντων των ιδιωτών».

Και αυτό διότι επιτρέπουν την έκδοση πράξεων εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, όπως επίσης και την έκδοση οικοδομικής άδειας για παραρεμάτιο ακίνητο, υπό μία κρίσιμη προϋπόθεση: να έχει προηγηθεί η οριστική οριοθέτηση του ρέματος.

Η παραδοχή αυτή είναι ουσιαστική για το ζήτημα των αποζημιώσεων, καθώς συνδέει την τήρηση των πολεοδομικών κανόνων όχι μόνο με την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, αλλά και με την προστασία των ίδιων των ιδιωτών που βασίζονται στις πράξεις της διοίκησης.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε, τέλος, εσφαλμένες τις κρίσεις των κατώτερων δικαστηρίων στις δύο υποθέσεις που έφτασαν ενώπιόν του. Για τον λόγο αυτό έκανε δεκτές τις αιτήσεις αναίρεσης, ακύρωσε δύο αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά και παρέπεμψε τις υποθέσεις πίσω στο Εφετείο, προκειμένου να εξεταστούν εκ νέου.

Ακολούθησε το . .

Πρόσθεσε το . ως προτιμώμενη πηγή στη Google