Πώς οι απαγορεύσεις στα Airbnb αυξάνουν… τα ενοίκια

Το «πάγωμα» των νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας θυμίζει προσπάθεια αδειάσματος της πισίνας με κουταλάκι. Η ρίζα του στεγαστικού προβλήματος δεν βρίσκεται στις τουριστικές πλατφόρμες, αλλά στην έλλειψη προσφοράς κατοικιών, λένε αναλυτές.

Στοιχεία από την Ευρώπη δείχνουν ότι το κύμα αυξήσεων στα ενοίκια δεν ανακόπτεται και ερωτημα είναι πόσο το μέτρο περιορίζει αυτές τις ανατιμήσεις.

Αυτό που μάλλον σίγουρα γίνεται είναι ότι η ζήτηση απλώς μετατοπίζεται γεωγραφικά. Σε τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας οι νέες εγγραφές για βραχυχρόνια μίσθωση ανεστάλησαν. Το επενδυτικό χρήμα μετατοπίστηκε αμέσως σε όμορες συνοικίες όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι και η Καλλιθέα. Εκεί τα ενοίκια σημείωσαν νέα διψήφια άνοδο (12,5% μέσα σε ένα μόλις εξάμηνο), μεταφέροντας την οικιστική ασφυξία εκτός των ορίων του ιστορικού κέντρου. 

Αποτελεσματικότητα των μέτρων σε χώρες της Ε.Ε.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία, όπως προαναφέρθηκε, αποδεικνύει ότι τα απαγορευτικά μέτρα σπανίως ρίχνουν τις τιμές.

Στη Βαρκελώνη, οι αρχές δρομολογούν την πλήρη κατάργηση και των 10.101 αδειών έως το 2028. Τα ενοίκια στην καταλανική πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά 68% στη δεκαετία (φτάνοντας τα 1.160 ευρώ μέσο μηνιαίο κόστος) λόγω συνολικής έλλειψης προσφοράς. Ακαδημαϊκές μελέτες δείχνουν ότι η κατάργηση των αδειών απλώς συμπίεσε την προσφορά, επιτρέποντας στα εναπομείναντα νόμιμα καταλύματα να αυξήσουν τις τιμές τους. Δηλαδή οι απαγορεύσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις προκάλεσαν νέες αυξήσεις στα ενοίκια.

Στη Μαδρίτη, το σχέδιο Plan RESIDE απαγόρευσε τα τουριστικά διαμερίσματα σε οικιστικά κτίρια εντός του περιφερειακού αυτοκινητόδρομου M-30. Το αποτέλεσμα ήταν η ακαριαία μεταφορά των επενδυτικών κεφαλαίων στις εξωτερικές ζώνες της πόλης. Οι επιθεωρήσεις αυξήθηκαν κατά 90% και τα πρόστιμα έφτασαν τα 190.000 ευρώ, χωρίς όμως να μειωθούν τα ενοίκια για τους μόνιμους κατοίκους.

Στο Άμστερνταμ, το αυστηρό όριο των 30 ημερών ετησίως συρρίκνωσε τις αγγελίες κατά 54% μεταξύ 2019 και 2024 (από 18.000 σε 8.300 καταλύματα). Η στεγαστική κρίση δεν λύθηκε. Οι ιδιοκτήτες μεταπήδησαν στις μεσοπρόθεσμες μισθώσεις για ψηφιακούς νομάδες, ενώ η μέση ημερήσια τιμή διαμονής εκτοξεύτηκε στα 260 ευρώ (η δεύτερη υψηλότερη τιμή στην Ευρώπη μετά το Παρίσι).

Στη Γαλλία, ο νόμος Loi Le Meur επέβαλε όριο 90 ημερών στο Παρίσι με πρόστιμα έως 100.000 ευρώ, εισάγοντας ταυτόχρονα περιβαλλοντικά κριτήρια που αποκλείουν ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης G. Το Βερολίνο επιστράτευσε πρόστιμα 500.000 ευρώ μέσω του νόμου Zweckentfremdungsverbot. Η επιστροφή 8.000 διαμερισμάτων στη μακροχρόνια αγορά αποδείχθηκε προσωρινή σταγόνα στον ωκεανό των 1,9 εκατομμυρίων νοικοκυριών της γερμανικής πρωτεύουσας.

Πέραν των νόμων της αγοράς, υπάρχει και η εθνική και ευρωπαϊκή νομοθεσία. Σε ενωσιακό επίπεδο, η νομολογία του Δικαστηρίου της ΕΕ (υποθέσεις C-368/18 και C-369/18 Cali Apartments) ορίζει ότι οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να αιτιολογούνται από επιτακτικούς λόγους δημοσίου συμφέροντος και να τηρούν την αρχή της αναλογικότητας. 

Σε φορολογικό επίπεδο, ο Ευρωπαϊκός Κανονισμός 2024/1028 επιβάλλει την υποχρεωτική ανταλλαγή δεδομένων μέσω του Ενιαίου Ψηφιακού Σημείου Εισόδου της ΑΑΔΕ. Η διαφάνεια είναι απαραίτητη για την πάταξη της φοροδιαφυγής και τον εντοπισμό παράνομων αγγελιών. Όμως, η ψηφιακή διασταύρωση δεν παράγει νέα τετραγωνικά μέτρα κατοικίας.

Το μέτρο που φαίνεται ότι έχει αποτέλεσμα και απορροφά πιέσεις όπου έχει εφαρμοστεί ή ενισχύεται είναι η αύξηση της προσφοράς. Σε πρώτη φάση, η κρατική παρέμβαση περιορίζεται στην αύξηση των επενδύσεων σε κοινωνικές κατοικίες. Κάτι το οποίο προβλέπεται εδώ και καιρό από την εθνική νομοθεσία, αλλά η Ελλάδα ακόμα δεν έχει δει κοινωνικές κατοικίες, μέσω ΣΔΙΤ.