Όλα τα σενάρια της μεταβατικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση

Μέχρι τέλος Μαρτίου του 2025 αναμένεται -σύμφωνα με ορισμένα σενάρια- να έρθει η μεταβατική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Ο ίδιος ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, έχει κάνει λόγο για μία «μεταβατική ρύθμιση» δόμησης , για «προσαρμογή» στις αποφάσεις του ΣτΕ και κατάργηση της «δουλείας διόδου» (σ.σ. οικόπεδα που δεν έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο και το αποκτούν έπειτα από παραχώρηση απαιτούμενης γης κλπ.).

Πληροφορίες του site σήμερα.gr αναφέρουν πως στο εσωτερικό της κυβέρνησης υπάρχουν διάφορες προσεγγίσεις, με τρεις να είναι εκείνες που ξεχωρίζουν:

1. Η πρώτη προβλέπει τη συνέχιση της δόμησης, κάνοντας -όμως – αρκετές παραχωρήσεις στην κατεύθυνση των αποφάσεων του ΣτΕ.
2. Η δεύτερη προβλέπει το πάγωμα κάθε δόμησης σε όσες περιοχές που δεν υπάρχει κάποιου είδους πολεοδομικό σχέδιο
3. Η τρίτη προβλέπει τη συνέχιση της δόμησης με βάση το υφιστάμενο πλαίσιο, με μόνη προσαρμογή την κατάργηση της δουλείας διόδου

Οι ίδιες πηγές αναφέρουν πως εκείνο το οποίο θεωρείται πιο πιθανόν στο πλαίσιο της σχεδιαζόμενης μεταβατικής ρύθμισης δόμησης είναι:

• Να υπάρξει μια διαφοροποίηση του καθεστώτος δόμησης ανάλογα με την χρονική περίοδο την οποία προέκυψαν τα οικόπεδα (πχ κατάτμηση πριν και μετά το 1985)
• Να υπάρξει συνέχιση της δόμησης κοντά σε οικισμούς ή σε πόλεις ή ακόμη και πέριξ οικισμών με υφιστάμενα όμως χτίσματα μιας κάποιας πυκνότητας με την προϋπόθεση της νόμιμης ύπαρξης του βασικού οικιαμού (να υπάρχει δηλαδή κάποιο πολεοδομικό σχέδιο)

Ποιο είναι το πρόβλημα

Κύκλοι της αγοράς ακινήτων, εξηγούν στο site σήμερα.gr πως μέχρι πριν 3 – 4 χρόνια, υπήρχε ένα «σύστημα» δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, δηλαδή περίπου στο 70% της χώρας, όπου υπήρχαν διάφορα καθεστώτα για το πώς μπορεί να χτίσει κανείς. Το «σύστημα» αυτό ίσχυε σχεδόν παντού, πλην βιομηχανικών και αγροτικών εκτάσεων. Υπήρχε νόμος που πρόβλεπε πως πρέπει να έχει κάποιος «πρόσωπο» σε δρόμο για να χτίσει.

Ωστόσο, το τελευταίο διάστημα, το Συμβούλιο της Επικρατείας άρχισε σιγά – σιγά να δημιουργεί νομολογία σχετικά με το τι είναι αναγνωρισμένη οδός.. Συγκεκριμένα, αναγνωρισμένη οδός είναι εκείνη μόνο που έχει αναγνωριστεί με προεδρικό διάταγμα, σύμφωνα με το ΣτΕ.

Αυτό, όμως, αποτελεί πρόβλημα, κυρίως διότι πριν από τη δεκαετία του ’80, οι δρόμοι δεν αναγνωρίζονταν με προεδρικά διατάγματα, αλλά με αποφάσεις κοινοταρχών, δημάρχων κλπ. Επίσης υπάρχει μία πρόβλεψη, σύμφωνα με την οποία αν το οικόπεδο κάποιου είναι «τυφλό» (δηλαδή δεν βλέπει απευθείας στο δρόμο) μπορούσε να αγοράσει πρόσβαση από ένα άλλο οικόπεδο που έχει πρόσβαση και επικοινωνεί με το δικό του.

Μάλιστα, έχουν γίνει δικαστήρια, τα οποία έχουν κερδίσει οι προσφεύγοντες, αλλά αυτά αφορούσαν ιδιωτικούς δρόμους, όχι δημόσιους.

Αυτό το κρίνει πλέον το ΣτΕ αντισυνταγματικό, σκληραίνοντας τη στάση του σε ο,τι αφορά στις εκτός σχεδίου περιοχές που δεν προορίζονται για δόμηση. Έτσι για να μπορεί μια περιοχή να δομηθεί πρέπει να υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός, δηλαδή τουλάχιστον χρήση γης, κάποιοι όροι δόμησης και χάραξη δρόμων.

Σημειώνεται πως αυτός ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν έχει γίνει ποτέ στην Ελλάδα. Το Σύνταγμα του 1975 προβλέπει ότι πρέπει να υπάρχει, κάτι τέτοιο προβλέφθηκε στη νομοθεσία του 1982 – 1984 και ξεκίνησε να γίνεται το 1984 – 1985 επί υπουργίας Αντώνη Τρίτση. Βέβαια ήταν ένα τεράστιο έργο και περιορίστηκε εκεί που υπήρχαν πόλεις και όχι εκτός πόλεων, σημειώνουν οι ίδιες πηγές. Και δεν έφτασαν ποτέ να γίνει σχεδιασμός στα εκατοντάδες – χιλιάδες χωριά της ελληνικής επαρχίας.

Τα επόμενα 30 χρόνια, συνεχίστηκαν να γίνονται σχέδια πόλης σε διάφορες πόλεις και επιπλέον το Υπουργείο εκεί όπου υπάρχουν προβλήματα, κάνει κάποιου είδους σχέδια, τα οποία δεν ήταν ακριβώς «πολεοδομικά» πχ δεν χάραξαν δρόμους, αλλά ζώνες οικιστικού ελέγχου.

Το ΤΕΕ έκανε πρόταση προς την κυβέρνηση για χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης προκειμένου να γίνει για πρώτη φορά πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα. Η κυβέρνηση δέσμευσε το ποσό των 700 εκατ. ευρώ για το σκοπό αυτό και το ΤΕΕ δεσμεύτηκε πως θα φέρει σε πέρας το έργο αυτό σε 3 έως 5 χρόνια. Σημειώνεται ότι από το 1984 ως σήμερα όσα σχέδια πόλης έχουν εγκριθεί καλύπτουν μόλις το 20% της χώρας.

Με τα παλαιά σχέδια πόλης να μετονομάζονται σε τοπικά πολεοδομικά σχέδια, βάσει νέας νομοθεσίας, από το 2013 και έπειτα, σταμάτησε η διάκριση μεταξύ πόλης και υπαίθρου και πρέπει να λαμβάνεται υπόψιν ο δήμος συνολικά – ή ακόμη και περιοχές με περισσότερους δήμους αλλά κοινά χαρακτηριστικά.

Το υπουργείο Eνέργειας και Περιβάλλοντος, με την εύρεση της χρηματοδότησης από το ΤΑΑ, ανέλυσε που υπάρχει επίκαιρο σχέδιο και που όχι και προχωρά στη διαμόρφωση σχεδίων εκεί που δεν υπάρχει. Μαζί με αυτά υπάρχουν επιπλέον κομμάτια, εκεί που δεν έχει προβλεφθεί τοπικό ή ειδικό πολεοδομικό σχέδιο, όπως η οριοθέτηση οικισμών.

Έτσι προχωρά παράλληλα η οριοθέτηση οικισμών και ο χαρακτηρισμός οδών, όπου δεν υπάρχει συνολικός πολεοδομικός σχεδιασμός. Αυτό όλο, στο τέλος, θα οδηγήσει στο εξής: Το 80% της χώρας θα έχει πολεοδομικό σχεδιασμό. Το υπόλοιπο 20% θα είναι εκτός σχεδίου, αλλά αφορά σε εθνικούς δρυμούς, αρχαιολογικούς χώρους κλπ. που δεν πρόκειται ποτέ να πολεοδομηθούν.

Σημειώνεται ότι ακόμη και μέσα στα τοπικά πολεοδομικά σχέδια περιλαμβάνονται εκτάσεις σε καθεστώς προστασίας (περιοχές natura, προστασίας φύσης και τοπίου, αρχαιoλογικοί χώροι κλπ). Για να τεθούν τα πολεοδομικά σχέδια σε ισχύ, απαιτούνται κοντά στα 250 προεδρικά διατάγματα.

Ήδη κάποιες μελέτες, οι οποίες αποτελούν την επιστημονική βάση για την έκδοση των προεδρικών διαταγμάτων αλλά και τις αναγκαίες μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων, έργο που έχει αναλάβει να υλοποιήσει ως αναθέτουσα αρχή το ΤΕΕ, βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης.

Περιλαμβάνονται κυρίως χρήσεις γης και όροι δόμησης, αρτιότητες κλπ, αλλά ταυτόχρονα, ορίζονται και οι δρόμοι και άρα ποια οικόπεδα μπορούν δομηθούν. Το ΤΕΕ έχει ολοκληρώσει, παράλληλα, τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.

Μόλις «κουμπώσει» το έργο των πολεοδομικών σχεδίων «πάνω» στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη, θα μπορεί να δει κανείς με μια ματιά που μπορεί να χτίσει και που όχι και με τί όρους και προϋποθέσεις με λίγα clicks, όταν την πληροφορία αυτή, χωρίς καμία ασφάλεια δικαίου, κάθε ενδιαφερόμενος χρειάζεται ημέρες ή και εβδομάδες ή μήνες για να την συγκεντρώσει από διάφορες υπηρεσίες (αρχαιολογία, δασαρχείο, υπηρεσία δόμησης κλπ).

Σημειώνεται ότι αν ένα ακίνητο είναι αυθαίρετο, η νομοθεσία προβλέπει πως εφόσον έχει δηλωθεί, για 30 χρόνια, παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη του. Όταν συντελεστεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, εφόσον το ακίνητο αυτό εντάσσεται σε αυτόν, θα μπορεί να αγοράσει ο κάτοχος του συντελεστή δόμησης για οριστική νομιμοποίηση, ενώ αν δεν εντάσσεται σε αυτόν το σχεδιασμό, θα χαρακτηριστεί εκ νέου κατεδαφιστέο. Σε 1 με 1,5 χρόνο θα ολοκληρωθούν οι μελέτες του ΤΕΕ και μετά θα χρειαστούν ακόμη άλλα τόσα χρόνια, δηλαδή συνολικά 3 (έως 4) χρόνια για την έκδοση των προεδρικών διαταγμάτων.

Το ΣτΕ σκληραίνει τη στάση του, γνωρίζοντας ότι προχωρά ο πολεοδομικός σχεδιασμός και έτσι σταματά ντε φάκτο την εκτός σχεδίου δόμηση, δίνοντας εμμέσως το «σήμα» πως δεν θα μπορεί να χτίζει κάποιος ένα ακίνητο, χωρίς αναγνώριση του δημόσιου δρόμου όπου αυτό έχει «πρόσωπο», δηλαδή χωρίς πολεοδομικό σχέδιο…

Ωστόσο, επειδή η νομοθεσία δεν έχει αλλάξει, κάποιες πολεοδομίες εκδίδουν ακόμα άδειες οικοδομής με βάση τη νομοθεσία που δεν προβλέπει πολεοδομικό σχέδιο και κάποιες άλλες δεν εκδίδουν άδειες, λαμβάνοντας υπόψιν τις τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ.

Είναι που υπό αυτούς τους όρους που χρειάζεται, σύμφωνα με κύκλους της αγοράς ακινήτων, να αναλάβει δράση η κυβέρνηση, καθορίζοντας τι θα πρέπει να ισχύει στο μεσοδιάστημα, δηλαδή μέχρι να εκδοθούν τα προεδρικά διατάγματα για πολεοδομικά σχέδια, το 2027 – 2028, καθώς τους τελευταίους μήνες επικρατεί πλήρης ανασφάλεια σε όσους θέλουν να χτίσουν και αναρωτιούνται αν θα μπορέσουν να εκδώσουν άδεια οικοδομής και αν θα είναι μονίμως «στον αέρα» αν κάποιος προσφύγει εναντίον τους στο ΣτΕ.

Παρότι η πρακτική απαγόρευση δόμησης με βάση τη νομολογία του ΣτΕ αφορά όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές και κάθε οικοδομή, τo κύριο πρόβλημα μέχρι την έκδοση των προεδρικών διαταγμάτων το έχουν κυρίως όσοι όμιλοι επιθυμούν να οικοδομήσουν νέες ξενοδοχειακές μονάδες ή βιομηχανίες ή άλλες επιχειρηματικού χαρακτήρα επενδύσεις, για τις οποίες η προβλεψιμότητα στο τί νομικά ισχύει για κάποια επένδυση είναι βασικό στοιχείο των αποφάσεών τους.

Το πρόβλημα είναι έντονο πολλές φορές και η κυβέρνηση πιέζεται, όπως, για παράδειγμα, με τις προγραμματισμένες επενδύσεις σε data centers στη χώρα όπου για να προχωρήσουν οι προγραμματισμένες επενδύσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές χρειάστηκε η κυβέρνηση να φέρει ειδική νομοθεσία για αυτές τις δραστηριότητες και οι επενδυτές να επιλέξουν περιοχές που έχουν κάποιο πολεοδομικό χαρακτηρισμό, όπως η Ανατολική Αττική και τα Μεσόγεια.

Όσον αφορά, όμως, τις άλλες πολύ μεγάλες επιχειρήσεις (τουριστικές, βιομηχανικές κλπ), δεν εντοπίζεται ιδιαίτερο πρόβλημα, καθώς μπορούν να προχωρήσουν μόνες τους σε ειδικό πολεοδομικό σχέδιο που θα εγκρίνει εν τέλει το Υπουργείο Ενέργειας.