Ποιες είναι οι οικοδομές που πήραν «κόκκινη κάρτα» από το ΣτΕ

«Μπερδεμένη» παρά τις επεξηγήσεις του ΣτΕ όσον αφορά την αντισυνταγματικότητα του «μπόνους» του ΝΟΚ εξακολουθεί να βρίσκεται η αγορά, καθώς μπαίνει μεν η διαχωριστική γραμμή για αυτούς που ξεκίνησαν εμπράκτως οικοδομικές εργασίες πριν την 11η Δεκεμβρίου, αλλά αφήνει στον «αέρα» όλους όσοι έχουν οικοδομικές άδειες, συν ότι προστίθενται μια σειρά ακόμη αβεβαιοτήτων.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το σύνολο των οικοδομικών αδειών που βρίσκονταν έως το Δεκέμβριο «δέσμιες» των αποφάσεων του ΣτΕ ανέρχονταν σε περίπου 14.000, ενώ υπήρξε και η σύσταση αναμονής εκ μέρους της πολιτικής ηγεσίας του αρμόδιου υπουργείου, έως ότου υπάρξουν διευκρινήσεις από ανώτατο συνταγματικό δικαστήριο.

Υπενθυμίζεται πως το μόνο νέο που έφεραν οι επεξηγήσεις του ΣτΕ ως προς αυτό το σκέλος είναι ότι «ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων:

α) με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή,

β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024».

Η παραπάνω διευκρίνιση εμποδίζει τις διασταλτικές ερμηνείες κάποιων δημοτικών αρχών, που θεωρούσαν ως απαραίτητη συνθήκη π.χ. τη σκυροδέτηση των οικοδομών ή άλλες πιστοποιήσεις έναρξης εργασιών.

Από την άλλη βέβαια, δεν αρκεί πλέον η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.

Ο παραπάνω αριθμός των 14.000 αδειών αποτελεί ασφαλώς την «κορυφή του παγόβουνου», καθώς είναι ελάχιστες οι οικοδομικές επενδύσεις κάθε τύπου που δεν συνυπολόγιζαν στα σχέδιά τους το «μπόνους» του ΝΟΚ ώστε να εξασφαλίσουν τα απαραίτητα τετραγωνικά. Σημειώνεται δε πως πολλές από αυτές τις επενδύσεις έχουν ήδη προπωληθεί στα «σχέδια», δημιουργώντας πλέον προβλήματα και στον τελικό χρήστη-αγοραστή.

Το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικά τα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ, αλλά τη διαδικασία με βάση την οποία αυτά εφαρμόζονται (μέσω οριζόντιων διατάξεων), ζητώντας εν πολλοίς σαφή πολεοδομικό σχεδιασμό. Σημειώνεται ωστόσο πως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) βρίσκονται ακόμη στο στάδιο των μελετών.

Πέρα από το αυτό καθαυτό το μπόνους δόμησης, η απόφαση του ΣτΕ να θεωρήσει αντισυνταγματικό «το μη συνυπολογισμό στον συντελεστής δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια», θα επιφέρει αλλαγές σε σειρά σχεδιασμένων έργων. Ένα ακόμη «αγκάθι» που προέκυψε από τις χθεσινές ανακοινώσεις του ΣτΕ είναι πως εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ π.χ. υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κ.ά.

Με βάση όλα τα παραπάνω, παράγοντες της αγοράς εκτιμούν πως η οικοδομική δραστηριότητα θα ανακοπεί ενώ μεγάλες επενδύσεις (π.χ. Ελληνικό αλλά και άλλα οικοδομικά συγκροτήματα ανά τη χώρα) θα επηρεαστούν ως προς τον αρχικό τους σχεδιασμό. Μπορεί για μεγάλα projects η επίπτωση να «χαθεί» δεδομένου το μεγέθους τους, αλλά σε μικρότερης κλίμακας οικοδομές η επίπτωση (και το κόστος) θα είναι υπολογίσιμο.

Το ΥΠΕΝ έχει προαναγγείλει άμεσες νομοθετικές παρεμβάσεις προκειμένου να παρέχει «ασφάλεια δικαίου» στους νόμιμους κατόχους οικοδομικών αδειών, ωστόσο, το βάρος της αντισυνταγματικότητας σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς δεν μπορεί να εξαλειφθεί.

Επίσης σημειώνουν πως οι πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις (π.χ. τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια) αλλά και η σύνταξη ενδεχομένως ενός νέου ΝΟΚ, που θα λάβει υπόψη τις σημερινές συνθήκες και την ανάγκη για νέες οικοδομές θα απαιτήσουν πολύ χρόνο.