Ποια ακίνητα «μπλοκάρει» η απόφαση του ΣτΕ

Απόφαση με περιβαλλοντικό απότύπωμα και με άμεση αντανάκλαση στο χώρο της κτηματαγοράς, πήρε χθες η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα ύψη των ακινήτων. Η απόφαση θέτει νέα δεδομένα για τα ύψη των μελλοντικών ενεργειακά αναβαθμισμένων κτηρίων στην Ελλάδα.

Ουσιαστικά, αντισυνταγματικές κρίθηκαν από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), για τις οποίες είχαν υπάρξει προσφυγές στο Ανώτατο Δικαστήριο και η υπόθεση είχε παραπεμφθεί στην Ολομέλεια λόγω μείζονος σπουδαιότητας.

…

Οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, αφορούν σε χιλιάδες ακίνητα σε όλη την επικράτεια, καθώς πολλές από αυτές έχουν ήδη εκδοθεί και έχουν υπάρξει οικοδομικές εργασίες οι οποίες είχαν παγώσει ενόψει της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Τα κομβικά σημεία της απόφασης και η σημασία τους για τα κτήρια

Όπως έγινε γνωστό με ανακοίνωση την οποία υπογράφει ο πρόεδρος του Δικαστηρίου Μιχάλης Πικραμένος, η Ολομέλεια αποφάσισε δύο σημαντικά σημεία σε ό,τι αφορά τις διατάξεις του ΝΟΚ.

• Κήρυξε αντισυνταγματικές τις διατάξεις του και ως εκ τούτου ο νόμος αυτός ακυρώνεται- είναι σαν να μην υπάρχει- και το αρμόδιο υπουργείο (Περιβάλλοντος) οφείλει να φέρει προς ψήφιση νέο νόμο προσαρμοσμένο στο περιεχόμενο της απόφασης του ΣτΕ.
• Όμως δεν έδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο αναδρομική ισχύ στην απόφαση του, με αποτέλεσμα οι άδειες που είχαν εκδοθεί με τις διατάξεις του ΝΟΚ, να συνεχίσουν να ισχύουν και οι οικοδομικές εργασίες που ήταν σε εξέλιξη η είχαν παγώσει να συνεχιστούν πλέον κανονικά.

Να σημειωθεί, ότι κατά της εφαρμογής των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού είχαν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας δήμοι (όπως ο Άλιμος) ενώ και άλλοι, όπως η Κηφισιά, είχαν σταματήσει να εκδίδουν άδειες ενόψει της απόφασης του ΣτΕ, καθώς είχαν προβληθεί σοβαρότατες αιτιάσεις, ότι με την εφαρμογή του ΝΟΚ θα υπήρχαν σημαντικές αλλοιώσεις στο οικιστικό περιβάλλον με την αύξηση στο ύψος των κτηρίων.

…

Οι διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, έδιναν ύψος στα κτήρια ενώ προέβλεπαν μείωση της επιφάνειας οικοδόμισης ενός οικοπέδου και προσαύξηση σε ύψος της οικοδομής, αν είχαν τηρηθεί ορισμένες προϋποθέσεις, περιβαλλοντικής προστασίας, όπως αύξηση κοινόχρηστου χώρου, πρασίνου και λοιπά.

Οι ίδιες οι διατάξεις και οι προβλέψεις του ΝΟΚ, όπως αναφέρεται στην απόφαση του ΣτΕ εμφανίζονται αρχικά προστατευτικές για το περιβάλλον, αλλά η εφαρμογή τους οδηγεί σε σοβαρές αλλοιώσεις στο οικιστικό περιβάλλον με την αύξηση στο ύψος των κτηρίων.

Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δημοσιευθεί μέσα στον Ιανουάριο, οπότε και θα γίνει γνωστό το πλήρες σκεπτικό της. Ωστόσο ανακοινώθηκε το «δια ταύτα» της απόφασης μετά την ολοκλήρωση των δικαστικών διασκέψεων, από τον ίδιο τον Πρόεδρο του ΣτΕ Μιχάλη Πικραμένο, λόγω της σοβαρότητας του θέματος και των χιλιάδων πολιτών που ενδιαφέρονται άμεσα για την απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου.

…

Ποια κτήρια επηρεάζονται

Η απόφαση θέτει όρια για τον χρόνο εφαρμογής , σε μία προσπάθεια να μη διαταραχθεί η ασφάλεια δικαίου στην κτηματαγορά. Έτσι δεν θα έχει αναδρομική ισχύ, υπό την ρητή προϋπόθεση όμως ότι μέχρι τη στιγμή που δημοσιοποιήθηκε η απόφαση οι ενδιαφερόμενοι είχαν ξεκινήσει τις οικοδομικές εργασίες με νόμιμη άδεια και νόμιμο τρόπο.

Αυτό πρακτικά σημαίνει πως αν ο ιδιοκτήτης – επενδυτής κτηρίου έχει αποδεδειγμένα ξεκινήσει χωματουργικές εργασίες, οικοδομικές εργασίες ή έχει καταβάλει ασφαλιστικές εισφορές για το ξεκίνημά τους, δεν θα κριθεί η άδειά του αντισυνταγματική και θα μπορέσει να συνεχίσει την κατασκευή. Στην αντίθετη περίπτωση όμως, αν δηλαδή καμία κατασκευαστική εργασία δεν ξεκίνησε πριν την ημερομηνία έκδοσης του νόμου, τότε η κατασκευή ακυρώνεται και διέπεται πλέον από τη νέα διάταξη για το ύψος των κτηρίων.

Μεγάλοι «χαμένοι» από την απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου είναι όσοι έχουν υποβάλλει φακέλους για οικοδομική άδεια βάσει των διατάξεων του ΝΟΚ, αλλά αυτή δεν έχει ακόμη εκδοθεί.

Η συγκεκριμένη μερίδα πολιτών, είτε πρόκειται για κατασκευαστές, είτε για ιδιώτες που χτίζουν μόνοι τους, θα πρέπει να αναθεωρήσει την άδεια με βάσει τα Προεδρικά Διατάγματα που ισχύουν σε κάθε περιοχή.

Στους «χαμένους» συγκαταλέγονται και εκείνοι που αγόρασαν οικόπεδα με την προοπτική να χτίσουν με «μπόνους» σε δόμηση και ύψος κτηρίου αξιοποιώντας τις σχετικές διατάξεις του ΝΟΚ, καθώς τώρα θα πρέπει να συμβιβαστούν με λιγότερα τετραγωνικά και σαφώς με χαμηλότερο ύψος κτηρίου.

Η ανακοίνωση του Προέδρου του ΣτΕ σχετικά με την απόφαση

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε τα εξής:

Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος.

Τούτο, όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.

Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

Περαιτέρω, το Δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ). Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στον συντελεστή δόμησης.

Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων. Κατόπιν τούτων, οι προσβαλλόμενες άδειες πρέπει να ακυρωθούν για τους παραπάνω λόγους.

Τέλος, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση.

Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.

Η δήλωση του Δημάρχου Κηφισιάς που αντιτάχθηκε στα νέα ύψη των κτηρίων

Με αφορμή την απόφαση της Ολομέλεια του ΣτΕ, που την Τρίτη 11 Δεκεμβρίου έκρινε βασικές ρυθμίσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) ως αντισυνταγματικές, ο Δήμαρχος Κηφισιάς κ. Βασίλης Ξυπολυτάς, δήλωσε δικαιωμένος από τις εξελίξεις. «Η απόφαση του Δικαστηρίου επιλύει οριστικά ένα ζήτημα που κρατούσε σε ομηρία και καθεστώς ανασφάλειας δικαίου, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και πολιτών, οι οποίοι έβλεπαν να καταστρέφεται, μέρα με τη μέρα το φυσικό περιβάλλον του Δήμου μας» ανέφερε μεταξύ άλλων ο κ. Ξυπολυτάς.

Αναλυτικά στη δήλωσή του αναφέρει:

«Η σημερινή απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, δια της ανακοίνωσης του Προέδρου αυτού, δικαιώνει τον αγώνα του Δήμου Κηφισιάς, της νέας Δημοτικής Αρχής, του Δημοτικού Συμβουλίου και των Δημοτών μας, που όλους αυτούς τους μήνες αγωνίστηκαν για τη διάσωση της φυσιογνωμίας της πόλης μας.

Η ανακοίνωση του Προέδρου του Ανωτάτου Δικαστηρίου επαναφέρει τη συνταγματική νομιμότητα και επιλύει οριστικά ένα ζήτημα που κρατούσε σε ομηρία και καθεστώς ανασφάλειας δικαίου, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και πολιτών, οι οποίοι έβλεπαν να καταστρέφεται, μέρα με τη μέρα το φυσικό περιβάλλον του Δήμου μας.

Από την πρώτη στιγμή ως δημοτική αρχή, αναδείξαμε την προφανή αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ και την καταστροφή που επέφερε στο φυσικό περιβάλλον του Δήμου μας, θα συνεχίσουμε δε, με όλες μας τις δυνάμεις για την μέχρι κεραίας εφαρμογή της εν λόγω απόφασης».