Ισπανία: Αυστηροί περιορισμοί στη βραχυχρόνια εκμίσθωση

Ηταν που ήταν στραβό το κλήμα κατά των Airbnb εδώ και καιρό, ήρθε τώρα και το πλήρωμα του χρόνου για ρυθμίσεις στον χώρο των ισπανικών ακινήτων. Μέσα σε ένα δεκαπενθήμερο οι πόλεις Πάλμα, Μάλαγα, Βαλένθια και Βαρκελώνη στράφηκαν κατά των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων (STR), ανακοινώνοντας αυστηρούς περιορισμούς, εν μέσω αυξανόμενων ενοικίων, αυξανόμενου αριθμού επισκεπτών και έντονων διαμαρτυριών κατά του μαζικού τουρισμού. Μάλιστα, σύμφωνα με ρεπορτάζ της Telegraph, η ισπανική κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι εξετάζει την απαγόρευση ενοικίασης τουριστικών διαμερισμάτων σε κτίρια κατοικιών όλης της χώρας.

Υπάρχουν σήμερα περισσότερα από 400.000 ακίνητα για βραχυχρόνια ενοικίαση στην Ισπανία, σύμφωνα με τον αναλυτή του κλάδου AirDNA – λίγο κάτω από το ρεκόρ των 419.946 το 2019. Σε αντίθεση με τη Γαλλία, όπου οι καταχωρίσεις συνεχίζουν να αυξάνονται, οι περιορισμοί στις ισπανικές πόλεις –αλλά και στην Πορτογαλία– είχαν αντίκτυπο. Οι κανονισμοί καθιστούν δυσκολότερο για τους αγοραστές ακινήτων να δικαιολογήσουν την επένδυση.

Παρ’ όλα αυτά, ο αριθμός των διεθνών αγοραστών στην Ισπανία το πρώτο τρίμηνο του 2024 παραμένει κοντά σε επίπεδα-ρεκόρ, σύμφωνα με τα τελευταία κυβερνητικά στοιχεία. Ερευνα της CaixaBank διαπίστωσε ότι το μέσο χάσμα τιμών μεταξύ κατοικιών σε τουριστικές πόλεις και σε άλλες περιοχές έχει διευρυνθεί σε περισσότερο από 75% –επίπεδο-ρεκόρ– στα τέλη του 2023.

Αυτοί οι επενδυτές αντιμετωπίζουν –αλλά και τροφοδοτούν– τις αυξανόμενες τιμές των ακινήτων σε όλες τις πόλεις της Ισπανίας. Οι πόλεις με τις υψηλότερες συγκεντρώσεις STR, ανάμεσά τους η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη και η Βαλένθια, έχουν όλες καταγράψει αύξηση των τιμών των ακινήτων τη φετινή χρονιά, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Idealista. Στη Μάλαγα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 19,6% τον τελευταίο χρόνο.

Το κύμα διαδηλώσεων κατά του μαζικού τουρισμού σε όλη τη χώρα έχει ως στόχο τα μη βιώσιμα επίπεδα μαζικού τουρισμού στις πόλεις και τις ενοικιάσεις Airbnb, που αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών. Αυτός ο ακτιβισμός φαίνεται ότι ώθησε τα δημοτικά συμβούλια να προβούν σε δραστικούς περιορισμούς – αν και δεν ευθύνεται μόνο ο υπερτουρισμός για την αύξηση των τιμών.

Η Βαρκελώνη, όπου το 2011 εισήχθη ένα σύστημα αδειοδότησης, είναι ο μεγαλύτερος αποδέκτης τουριστών από το εξωτερικό στην Ισπανία και ηγείται της καταστολής του Airbnb. Μέχρι το 2018, όταν άρχισε η αυστηρότερη επιβολή των παράνομα καταχωρημένων STR, παράλληλα με ένα μορατόριουμ για νέες άδειες σε κεντρικές περιοχές, υπήρχαν 18.000 καταχωρίσεις.

Το 2021 η Βαρκελώνη έγινε η πρώτη ευρωπαϊκή πόλη που απαγόρευσε την ενοικίαση ιδιωτικών δωματίων για 31 ημέρες ή λιγότερο, με αποτέλεσμα την πτώση του αριθμού των καταχωρίσεων. Την περασμένη εβδομάδα, ο δήμαρχος Χάιμε Κολμπονί ανακοίνωσε ότι η πόλη θα απαλλαγεί εντελώς από τα τουριστικά διαμερίσματα στην πόλη έως το 2029. Είπε ότι θα το καταφέρει μη εκδίδοντας νέες άδειες και μη ανανεώνοντας τις υπάρχουσες.

Η τοπική κυβέρνηση της καταλανικής μεγαλούπολης ελπίζει ότι αυτό θα επαναφέρει πάνω από 10.000 βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην αγορά κατοικιών, χαλαρώνοντας τις τιμές ενοικίασης στην πρωτεύουσα της Καταλανίας, οι οποίες έχουν αυξηθεί κατά 68% την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με στοιχεία του δημοτικού συμβουλίου.

Ωστόσο, ο περιορισμός της προσφοράς έχει οδηγήσει τα επίπεδα πληρότητας σε υψηλά ρεκόρ –κατά μέσο όρο 75% τα τελευταία δύο χρόνια–, γεγονός που ενθαρρύνει περαιτέρω τους επενδυτές, αλλά και πολλές άλλες παράνομες ενοικιάσεις.

Σύμφωνα με το δημαρχείο, μόλις 10.101 ακίνητα έχουν άδειες ενοικίασης. Η πρακτική των ενοικιαστών μακροχρόνιας μίσθωσης που χωρίζουν τα διαμερίσματά τους σε μικροσκοπικά δωμάτια για υπενοικιάσεις STR, αναφέρεται τακτικά στον τοπικό Τύπο. Είναι πολύ επικερδές και οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να εκδιώξουν τους ενοικιαστές όσο πληρώνουν ενοίκιο.

Η ισπανική κυβέρνηση εισήγαγε πρόσφατα νέους ελέγχους ενοικίασης, σχεδιασμένους για την προστασία των ευάλωτων ενοικιαστών. Αλλά απέτυχαν σε πόλεις όλης την χώρας, γεγονός που έπεισε πολλούς μακροπρόθεσμους ιδιοκτήτες να στραφούν σε βραχυπρόθεσμες ή μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις, καθιστώντας έτσι την έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση ακόμη πιο έντονη.

Τα ακίνητα στη Βαρκελώνη με άδεια STR πωλούνται με ποσοστό πριμοδότησης 10%-15%, αλλά με την πιθανότητα μιας πιθανής απαγόρευσης –εάν εγκριθεί η νομοθεσία– το ποσοστό αυτό εξανεμίζεται. Ορισμένοι αγοραστές ακινήτων που θέλουν να τα χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι κάποια στιγμή, στρέφονται σε μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις διάρκειας δύο έως 11 μηνών. Ο λόγος είναι ότι έτσι δεν παγιδεύονται σε συμβόλαια πενταετούς διάρκειας.

Η άνοδος των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων (που ονομάζονται και εποχιακές ή προσωρινές ενοικιάσεις) παρατηρείται επίσης στην πόλη της Βαλένθια, όπου υπάρχουν 9.490 καταχωρίσεις STR, σύμφωνα με το AirDNA. Αυτά τα ακίνητα πρέπει να έχουν αυτόνομες εισόδους, οπότε δεν προσφέρονται για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Ωστόσο, η έλλειψη επιβολής των νέων ελέγχων έχει οδηγήσει τα Airbnb της πόλης σε αύξηση ύψους 15% την τελευταία τριετία.

Τον περασμένο Μάιο η Ομοσπονδία Κατοίκων της Βαλένθια ζήτησε μορατόριουμ στα νέα τουριστικά διαμερίσματα, ώστε να «σταματήσει η χιονοστιβάδα» των ακινήτων που ενοικιάζονται για διακοπές. Το δημοτικό συμβούλιο έχει κλείσει 160 διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς άδεια και την περασμένη εβδομάδα ενέκρινε σχέδια για πάταξη των τουριστικών κατοικιών στο ιστορικό κέντρο.

Η έλλειψη μακροχρόνιων ενοικίων –για τους ίδιους λόγους με τη Βαρκελώνη– έχει ανεβάσει τα επιτόκια, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να μη συγχρονίζονται με τους μέσους τοπικούς μισθούς. Το ίδιο πρόβλημα παρουσιάζει και η Μάλαγα, όπου υπάρχουν 7.282 καταχωρίσεις STR – μια αύξηση 18,2% από το 2012. Στη Μαδρίτη, όπου τα STR είναι υποχρεωμένα να διαθέτουν ξεχωριστές εισόδους, οι αγοραστές αξιοποιούν έναν αναδυόμενο τομέα ενοικιάσεων ακινήτων πολυτελείας.

Η άνοδος των Airbnb δεν έχει φθάσει στην κορύφωσή της, ενώ οι απαγορεύσεις δεν οδηγούν άμεσα στην πτώση των τιμών των ακινήτων. Μπορεί οι καταχωρίσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων να γνωρίζουν κάμψη, αλλά παράλληλα αυξάνονται οι τιμές των ξενοδοχείων, όπως έχει αποδειχθεί στη Νέα Υόρκη. Παράλληλα έχουν αρχίσει να επηρεάζουν την τουριστική κίνηση στις ισπανικές πόλεις τους τελευταίους μήνες.

. . .