Η ώρα της κρίσης για τα bonus του ΝΟΚ – Στα «κάγκελα» η κτηματαγορά

Η κρίσιμη στιγμή για την αγορά ακινήτων και κατασκευών έφτασε, καθώς σήμερα (24.1.2025) το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) αναμένεται να ρίξει φως στις «σκοτεινές» πλευρές της απόφασης περί αντισυνταγματικότητας των bonus του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), που εκδόθηκε στις 11 Δεκεμβρίου 2024. Η συγκεκριμένη απόφαση είχε οδηγήσει σε «πάγωμα» της αγοράς, προκαλώντας ανησυχία και ανασφάλεια στους επαγγελματίες του κλάδου.

Η αγορά αναμένει με αγωνία την καθαρογραφή των αποφάσεων του ΣτΕ, ώστε να ξεκαθαρίσει το θολό τοπίο σχετικά με τις οικοδομικές άδειες που ενδέχεται να θεωρηθούν αντισυνταγματικές. Υπενθυμίζεται ότι η απόφαση επιτρέπει την απρόσκοπτη υλοποίηση οικοδομικών αδειών που είχαν ήδη αρχίσει να υλοποιούνται πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024, χρησιμοποιώντας τα κίνητρα του ΝΟΚ. Ωστόσο, αυτή η διατύπωση έχει δημιουργήσει σημαντική σύγχυση. Συγκεκριμένα, δεν είναι σαφές αν οι εργασίες που είχαν προγραμματιστεί να ξεκινήσουν μία ή λίγες ημέρες μετά την κρίσιμη ημερομηνία θα θεωρηθούν αντισυνταγματικές και αν τελικά αυτές οι άδειες θα ακυρωθούν, αφήνοντας τα σχετικά έργα στο «καλάθι των αχρήστων».

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε επίσης ως αντισυνταγματική τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης συγκεκριμένων αρχιτεκτονικών στοιχείων. Ειδικότερα, η απόφαση αφορά τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), τον χώρο κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, καθώς και την εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, τα οποία δεν μπορούν πλέον να εξαιρούνται από τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης. Oι πολέμιοι μάλιστα του NOK ισχυρίζονται ότι οι «πατάρια» μετατρέπονται σε δωμάτια και οι εσωτερικές μεζονέτες εκμεταλλεύονται κενά στον κανονισμό για να προσθέτουν επιπλέον τετραγωνικά που δεν μετράνε, αυξάνοντας τα τετραγωνικά προς πώληση, χωρίς όμως να διασφαλίζεται η βιωσιμότητα των περιοχών. Το πρόβλημα εντείνεται με τα νέα κτίρια που καταλαμβάνουν το σύνολο του οικοπέδου, αποκλείοντας τη δυνατότητα φυτεύσεων ή άλλων οικολογικών λύσεων, όπως τα δέντρα.

Η αγορά ωστόσο όλο το διάστημα αυτό βρίσκεται στα «κάγκελα», τονίζοντας, ότι η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί αδικίες και ανισότητες, καθώς πολλές οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα διακόπηκαν λόγω καταγγελιών, ενώ γειτονικές οικοδομές συνεχίζουν απρόσκοπτα. Κρούουν ακόμη το κώδωνα του κινδύνου ότι με την απόφαση αυτή θα υπάρχει αδυναμία κάλυψης των θέσεων στάθμευσης, αν δεν διατηρηθεί το μπόνους ύψους 1 μέτρου για την πυλωτή.

Παράλληλα, πολλοί είναι αυτοί που υποστηρίζουν ότι με αυτήν την εξέλιξη μπαίνει «ταφόπλακα» στην αγορά ακινήτων, ενώ θίγεται η αξιοπιστία της χώρας στους ξένους επενδύτες. Ήδη, μάλιστα έχουν σταματήσει να αγοράζουν, καθώς φοβούνται για το μέλλον τους στην Ελλάδα. Νιώθουν ανασφάλεια λόγω των συνεχών αλλαγών στους νομικούς κανόνες και το πιο ανησυχητικό είναι ότι πολλές οικοδομικές άδειες που είχαν εξασφαλίσει έχουν πλέον τιναχθεί στον αέρα. Ακόμη, οι αξίες και τα ενοίκια των κατοικιών αναμένεται να παρουσιάσουν, αυξητική τάση, καθώς η λιγότερη δόμηση θα οδηγήσει σε μικρότερη προσφορά, με επακόλουθη αύξηση των τιμών και των ενοικίων.

Η απόφαση αναμένεται με αγωνία και από την κυβέρνηση και το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς θα αποτελέσει οδηγό για τη χάραξη των κατευθυντήριων γραμμών και την αντιμετώπιση των αβεβαιοτήτων που μπορεί να προκύψουν στην αγορά ακινήτων. Στόχος του υπουργείου είναι να ρυθμίσει άμεσα τα κενά και τις επιπτώσεις της απόφασης, διασφαλίζοντας τη σταθερότητα του κλάδου.

Ο υπουργός Περιβάλλοντος, Θεόδωρος Σκυλακάκης, έχει δηλώσει στη Βουλή ότι οι συνολικές οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί βάσει των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ εκτιμάται ότι υπερβαίνουν τις 14.000. Ωστόσο, επισήμανε ένα παράδοξο ζήτημα: οι άδειες αυτές, τη στιγμή που εκδόθηκαν, ήταν απολύτως νόμιμες, γεγονός που καθιστά την ανατροπή τους εξαιρετικά προβληματική. Ο υπουργός τόνισε την ανάγκη προστασίας των πολιτών από το κράτος, το οποίο, όπως ανέφερε, διαχρονικά δείχνει μεγάλη ανοχή σε πολεοδομικές παραβάσεις.

Η κυβέρνηση καλείται να βρει λύσεις που θα θωρακίσουν τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, αποκαθιστώντας την εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων και αποφεύγοντας νέες εντάσεις στον κλάδο. Η διαχείριση του θέματος θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την πορεία της αγοράς στο άμεσο μέλλον.