Η ώρα της κρίσης για τα bonus του ΝΟΚ

Έντονος αναβρασμός και προβληματισμός επικρατεί στην αγορά κατασκευών ενόψει της σημερινής (11.10.24) απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα μπόνους δόμησης.

Το «φρένο» που επέβαλαν οι περισσότεροι δήμαρχοι των Νοτίων Προαστίων και κάποιων δήμων της Βόρειας Αθήνας, έχει ως αποτέλεσμα να παγώσουν εκατοντάδες οικοδομικές άδειες. Αυτή η εξέλιξη έχει προκαλέσει σημαντική επιβράδυνση στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς πολλοί επενδυτές και κατασκευαστές περιμένουν την απόφαση του ΣτΕ, με αποτέλεσμα να επικρατεί αβεβαιότητα και στασιμότητα στην αγορά.

Μεγάλο ερωτηματικό είναι αν το Δημόσιο θα ζητήσει αναβολή καθώς δεν έχει καταφέρει να ετοιμάσει την ειδική μελέτη που είναι υποχρεωμένη να καταθέσει στη δίκη, ώστε να δικαιολογεί την ορθότητα των αυξημένων υψών. Με τις εμπλεκόμενες πλευρές ωστόσο να μην επιθυμούν αυτήν την εξέλιξη, καθώς θα συνεχιστεί η ανασφάλεια στην αγορά. Σύμφωνα με όσους παρακολουθούν τη διαδικασία από κοντά υποστηρίζουν ότι το Δημόσιο φοβάται την εκδίκαση, γι’ αυτό στοχεύει να μεταθέσει χρονικά το αποτέλεσμα της εκδίκασης.

H πιο πρόσφατη εξέλιξη αποτελεί η χθεσινή (10.10.24) απόφαση της Επιτροπής Αναστολών του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, να «παγώσει» προσωρινά εν μέρει οικοδομική άδεια που επέτρεπε την ανέγερση κατοικιών σύμφωνα με το νέο οικοδομικό κανονισμό, στο παραδοσιακό τμήμα του Δήμου Κηφισιάς επί της οδού Κοκκιναρά. Συγκεκριμένα, η εν λόγω Επιτροπή για λόγους δημοσίου συμφέροντος, οι οποίοι ανάγονται στην προστασία των όμορων οικοδομών και των περιοίκων, ιδίως ενόψει της άμεσης γειτνίασης του οικοπέδου στο βόρειο τμήμα του με το Α΄ Λύκειο Κηφισιάς, πάγωσε μεν την οικοδομική άδεια, αλλά επέτρεψε την εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών για την κατασκευή των υπόγειων επιπέδων του υπό την ανέγερση κτιρίου μέχρι την πλάκα της οροφής του Α΄ υπογείου.

Σ΄ αυτήν τη φάση οι εργολάβοι συνεχίζουν να εκδίδουν άδειες με τα bonus του ΝΟΚ, ωστόσο οι Δήμοι Αλίμου, Βάρης-Βούλας- Βουλιαγμένης, προσβάλουν μία – μία όσες οικοδομικές άδειες έχουν τα ευεργετήματα του ΝΟΚ. Ωστόσο, πολλοί είναι και οι κατασκευαστές οι οποίοι προχωρούν σε έκδοση αδειών χωρίς να κάνουν χρήση των bonus του ΝΟΚ θέλοντας να αποφύγουν τις νομικές εμπλοκές και ασφαλώς να διακινδυνεύσουν και συνολικά την επένδυσή τους.

Το βέβαιο είναι ότι η συγκεκριμένη συνεδρίαση του ΣτΕ είναι μια από τις σημαντικότερες κρίσεις των τελευταίων ετών, σε επίπεδο πολεοδόμησης, μιας κι επηρεάζει το σύνολο της ανάπτυξης ακινήτων της χώρα. Ήδη, όπως υποστηρίζουν παράγοντες της αγοράς οι ξένοι επενδυτές εμφανίζονται πολύ διστακτικοί στο να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου από τα σχέδια στα Νότια, καθώς φοβούνται ότι οι Δήμοι θα μπλοκάρουν τις κατασκευές.

Παράλληλα και οι κατασκευαστές έχουν μεγάλο πρόβλημα το τελευταίο διάστημα, καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι αγοραστές τους ζητάνε τις προκαταβολές πίσω. Πολλοί είναι μάλιστα αυτοί που υποστηρίζουν ότι αυτή η κατάσταση χαλάει την εικόνα της χώρας στο εξωτερικό, ενώ η κατάσταση αυτή θα αυξήσει περαιτέρω τις τιμές.

Πάντως, η πλευρά του Υπουργείου Ενέργειας υπεραμύνεται της χρησιμότητας των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς με κίνητρο τα έξτρα τετραγωνικά τα κτίρια αναβαθμίζονται ενεργειακά, εξασφαλίζοντας θερμική άνεση στους κατοίκους και εξοικονόμηση ενέργειας. Επίσης, δίνοντας ύψος στα κτίρια με αντάλλαγμα τον περιορισμό της κάλυψης γης, δημιουργούνται ελεύθεροι χώροι, «αραιώνουν » δηλαδή οι πυκνοδομημένες περιοχές.

Στο μεταξύ το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ δικαίωσε εν μέρει τις προσφυγές του Δήμου Αλίμου κατά οικοδομικών αδειών για πολυώροφα κτίρια και παρέπεμψε το θέμα στην Ολομέλεια. Στον χορό των αντιδράσεων μπήκαν και άλλοι δήμοι (Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Κηφισιά, Παπάγου-Χολαργού), όπου υπάρχουν έντονες πιέσεις για ανέγερση πολυώροφων κτιρίων και δεκάδες παλαιές κατοικίες άρχισαν να αντικαθίστανται από πανύψηλα οικήματα.

Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) κατέθεσε επίσης πρόσθετη προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), βασισμένη σε επτά καίρια νομικά επιχειρήματα που αμφισβητούν την εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η προσφυγή αυτή καταδεικνύει την αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ και την επιβολή του σε οριζόντια βάση για το σύνολο της επικράτειας.

Πρώτον, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) έχει ήδη εξαιρέσει περιοχές όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη και η Εκάλη από τις ρυθμίσεις του ΝΟΚ, παραδεχόμενο έτσι, έμμεσα, ότι η οριζόντια εφαρμογή των μπόνους ύψους είναι αντισυνταγματική. Αυτή η εξαίρεση δημιουργεί μια θεμελιώδη αντίφαση, καθώς από τη μία πλευρά το ΥΠΕΝ προωθεί τα μπόνους για ολόκληρη τη χώρα, ενώ από την άλλη τα αναιρεί για συγκεκριμένες περιοχές.

Δεύτερον, η πρόσφατη μεταβατική ρύθμιση που υιοθετήθηκε τον Απρίλιο του 2024, η οποία περιορίζει την αύξηση του ύψους για κτίρια, επιβεβαιώνει ακόμα περισσότερο την αντισυνταγματικότητα του κανονισμού. Το ΥΠΕΝ αναγνώρισε πως η τελική απόφαση για τα πολεοδομικά θέματα θα ληφθεί με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), τα οποία αναμένεται να τεθούν σε ισχύ μέχρι το τέλος του 2025.

Επιπλέον, η ΚΕΔΕ επικεντρώνεται στην έλλειψη ειδικής μελέτης που να αποδεικνύει πως τα μπόνους ύψους συμβάλλουν στο γενικό όφελος της περιοχής. Η απουσία αυτής της μελέτης αφήνει σοβαρά κενά, καθώς δεν αποδεικνύεται ότι οι αυξήσεις στο ύψος των κτιρίων ωφελούν το περιβάλλον ή τους πολίτες.

Ένα ακόμα ισχυρό σημείο της προσφυγής είναι ότι το ΥΠΕΝ δεν εξέτασε εναλλακτικά κίνητρα για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, όπως φοροαπαλλαγές ή άλλες οικονομικές διευκολύνσεις, που θα μπορούσαν να είναι πιο αποτελεσματικές από την αύξηση του ύψους των κτιρίων. Το ΣτΕ έχει ήδη εκδώσει αποφάσεις (1383/2016, 705/2020), με τις οποίες κρίνει ότι τα ειδικά διατάγματα που ισχύουν για τη δόμηση σε συγκεκριμένες περιοχές υπερισχύουν του ΝΟΚ, καθιστώντας την εφαρμογή του κανονισμού αντισυνταγματική χωρίς ειδικές μελέτες.

Τέλος, η προσφυγή τονίζει ότι η οριζόντια εφαρμογή του ΝΟΚ υπερβαίνει τα συνταγματικά όρια του άρθρου 24, παρακάμπτοντας τον πολεοδομικό σχεδιασμό που υφίσταται ή είναι υπό εκπόνηση. Ο νομοθέτης επιχείρησε να καθορίσει πολεοδομικά μεγέθη για όλη τη χώρα χωρίς την απαραίτητη επιστημονική τεκμηρίωση, δημιουργώντας στρεβλώσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Υπενθυμίζεται ότι ο ΝΟΚ είναι νόμος που ισχύει από το 2012 και έδινε από τότε κίνητρα αύξησης του ύψους με αντάλλαγμα, υποτίθεται, παρεμβάσεις υπέρ του περιβάλλοντος και της μειωμένης ενεργειακής κατανάλωσης (π.χ. φυτεμένο δώμα). Όμως το πρόβλημα φάνηκε τα τελευταία χρόνια, όταν φούντωσε η οικοδομική δραστηριότητα με τη βοήθεια άλλων κινήτρων για εισαγωγή κεφαλαίων, την Golden Visa και την άνοδο των επενδύσεων.